Por Carla Duizit
A aquisição de imóveis no Brasil, por parte de estrangeiros, está sujeita a um regime especial. No tocante a imóvel urbano, a única restrição para estrangeiro, seria a estabelecida no Decreto-lei 9760/46 que VEDA a aquisição de imóvel ou terreno situado na faixa de 100 metros ao longo da costa marítima, SALVO se autorizado o ato de aquisição pelo Presidente da República ou pelo Ministro da Fazenda. Mas o que isso significa na prática? Como obter essa autorização?
Primeiramente, é importante destacar o conceito de terreno de marinha. Corresponde à faixa de 33 metros contados a partir do mar em direção ao continente. Dessa forma, estão compreendidos nessa vedação de 100 metros do Decreto-lei. Para o efeito desse texto, no entanto, importam apenas os terrenos correspondentes à faixa de 33 metros (terrenos de marinha). Ocorre que, apesar do que diz o texto do Decreto-lei, não se trata necessariamente uma vedação, e, sim, uma restrição, cuja autorização pode ser obtida, desde que o advogado que assessora o estrangeiro compreenda todos passos a serem seguidos. Faz-se imprescindível, também, a compreensão de determinados conceitos específicos, explanados a seguir.
Os terrenos de Marinha podem estar em regime de ocupação ou regime de aforamento. Nos regimes de ocupação, os terrenos de marinha estão em áreas que são propriedades da União, que pode reivindicar o direito de uso quando quiser. No regime de aforamento, o morador passa a ter o chamado domínio útil sobre parte do terreno, ficando dividida a área entre a União e o proprietário. Tendo esses fatos em consideração, poderia um terreno de Marinha ser alienado? E poderia ser adquirido por estrangeiro? A resposta simples, para as duas perguntas, é sim. Mas é necessária expertise para seguir os procedimentos necessários.
Importante destacar, que o possível vendedor do terreno de Marinha tem (ou deveria ter) a inscrição de ocupação na Secretaria de Patrimônio da União (SPU). Além disso, deve ter também o RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) que é a identificação do imóvel no cadastro da SPU, sendo esse imóvel Terreno de Marinha. Sem a inscrição e sem o RIP, não é possível transferir a titularidade do imóvel.
No entanto, estando com a inscrição e o RIP, e as taxas devidas à União em dia, pode-se iniciar a transação. Uma vez realizado o Contrato de Compra e Venda, o adquirente estrangeiro dos direitos de ocupação, vai precisar da autorização da SPU (que, nessas situações, representa o Ministro da Fazenda). Uma série de procedimentos burocráticos são necessários para obter a autorização.
Uma vez aprovada a aquisição, três passos são necessários:
Calcular o Laudêmio e emitir a DARF
Solicitar o CAT (Certidão de Autorização Para Transferência)
Transferir o responsável pelo imóvel no cadastro da SPU. (essa é a etapa final e, usualmente, demora 45 dias seguidos)
Para mais informações e apoio, contacte-nos abaixo.
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